生前相続・遺産分割・相続コーディネート・愛知県名古屋市緑区、豊明市｜みどり相続相談室

一般に遺産となりうる個人資産の7割を占める不動産を相続対策として最大限に有効活用するためには、不動産利用にまつわる各種法規にもとづく規制・制限を確認する事が不可欠です。それはその規制等の内容と適用の違いによって、

1．建築可能な建物の用途、大きさ、形状などが制約を受けること
2．売買が制約を受ける事
3．その結果として、当該不動産が予想外の評価を受ける可能性があること

等の大きな影響を与えるからです。
また、相続税課税のための遺産評価の基準は相続開始時の遺産の時価（実際の売買価格）が原則とされているのに、算出に手間がかからないことと従来時価より相当低額に設定されていたと言う事情から、路線価（+補正率）によって算定する評価額を使うのが一般的です。ところが、両者の差がどんどん縮まっている昨今では地域や土地の状況によっては時価より路線価評価額の方が高くなる逆転評価になる場合が出てきています。

それと知らず申告して課税される羽目に陥るのを避けるためには不動産流通市場での時価算定のための重要なポイントを知ることも重要でしょう。
これらについて事前に十分検討することがより良い相続につながります。

都市計画法は「住みよく、地震火災に強い」国土づくりを目的とし、その観点から全国を、『一体の都市』として総合的に整備・開発・保全する必要のために法の規制を全面的に受ける都市計画区域と、原則として規制の対象外となる都市計画区域外に区分しています。人口の多い地域の生活環境を守るためには個々人の私的権利をある程度制限しなければならないが、人口の少ない地域ではそれほどする必要もなかろうと言うところでしょうか。

以下、上記の趣旨からより重要な論点となる、都市計画区域における規制に絞って説明します。

都市計画区域は、さらに市街化区域と市街化調整区域とに区分（『線引き』と言う）され、両者の利用目的の違いに応じたそれぞれの開発についての規制を受けます。
この両区域は利用目的が違うとはいえ人口が多い、あるいは増加しているだけに相応の規制が必要とされる場所です。
逆に人口が減っているところには厳しい規制の必要がない事から、都市計画区域内であっても上記両区域のどちらにも区分されない地域は、地方都市を中心に多く存在しますが、こうした地域は非線引区域と呼ばれます。

市街化を抑制すべきとされる区域であり、下記の場合で許可を得たものを除き、建物の建築・宅地開発は禁止されています。当然、市街化区域に比べて地価水準は大幅に低いものになります。また、この区域内の農地を利用・譲渡しようとすれば、上記許可に先立って農地法による転用許可を得る必要があります。

すでに市街化を形成している地域および概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域であり、原則として建物の建築・宅地開発が可能ですので、有効利用の余地が大きい土地としてこの区域内の農地は特に注目され、その分地価水準は高くなります。殊に平成3年の生産緑地法の改正によって、市街化区域内農地については生産緑地として保全すべき農地以外の農地は宅地化すべき農地とされ、従来認められていた固定資産税の低率課税・相続税の納税免除の各特例が廃止されて地主側の維持コストが増した事が大きな要因となって、このような農地の流通が促進されています。

ただし、実際の建築・開発にあたっては用途地域の指定、建ぺい率・容積率・建物の高さ・斜線等、建物についての各制限、建築基準法による接道義務、さらに各自治体の条例・要綱など多くの厳しい規制・要件をクリアする必要があります。

用途地域は土地上に建築可能な建物を規定・制限したもので、ある用途地域に指定されている土地にその規定に含まれない用途の建物を建てることができません。
市街化区域に指定された地域は、12種類（住居系7種・商業系2種・工業系3種）の用途地域のいずれかに指定されます。

1．第1種・第2種低層住居専用地域
一般に、郊外の市街化調整区域に境を接する市街化区域の外縁に位置し、大規模な造成工事で作られた住宅団地のような一戸建て住宅が並ぶ閑静な住宅地域・最寄の鉄道駅からは遠く、移動手段はバスかマイカー…というイメージ。
良好な住環境の保持のため、特に第1種地域では住宅（集合住宅）と公共施設以外の建築は認められません（店舗兼用住宅を除く）。かろうじて第2種地域で床面積150m²以内の、コンビニか事務所のような小規模な店舗の建築は許される程度で、住宅の規模にも厳しい制限が課されています。

2．第1種・第2種中高層住居専用地域
第1種・第2種低層住居専用地域の内側に位置し、最寄の電車駅へ徒歩での往復も可能な住宅地と言った感じの地域。店舗については第1種地域では低層住居専用地域に準じて制限が厳しいものの、第2種地域では一般の業種の商店や事務所なら概ね建てられます。
また、低層住居専用地域に比べて建物の規模についての制限が緩和されているため、まとまった広さの用地があれば大型マンションの建築のしやすい地域でもあります。

3．第1種・第2種住居地域・準住居地域
最寄駅から近く、住宅と商店など商業的用途の建物が混在して建て込んでいるが住宅が主となる地域。下町の中心街と言う感じの活気のある地域で、第2種地域・準住居地域にはカラオケボックス等の遊技施設の建築が認められ、準住居地域では立体駐車場や小規模な自動車修理工場の建築が認め
られます。

4．近隣商業地域
一般の業種の店舗が立ち並ぶ目抜き通り沿いの地域。

5．商業地域
都心部や鉄道駅周辺の、商業性の高い地域。危険性の高い工場を除いてほぼどんな用途でも利用でき収益性が高いので地価水準は極めて高くなります。
当然人も建物も密集するので防災面から構造上の規制が非常に厳しい一方、それと引き換えに容積率は高く設定して、安全と高度活用との調和を図っています。

6．準工業地域
住宅の中に町工場等が混在し、工場跡の空き地だった所にアパートやマンションがいくつか立っているようなイメージの、決して落ち着いた雰囲気とはいえない地域ですが、中規模の工場も建てられれば住宅用の建物も認められるなど、用途上はもっとも汎用性があり、工場や事業用地として強いニーズが期待できます。

7．工業地域

8．工業専用地域

○印は建てることのできる建築物
×印は建てることのできない建築物
△印は別途の条件を満たすものに限り建築可

補助的地域地区は用途地域の内外において必要に応じ適宜の規制を設けるもので、主なものとして特別用途地区、高度利用地区、特定街区、防火地域、風致地区等が設けられます。

用途地域に適合する建物だからと言って、敷地をいっぱいに使った大きな建物が当然に建てられるわけではありません。
都市計画区域内の土地については、災害やスラム化を防いだり周囲の日照や景観を確保するために、次のような規制が用途地域ごとに設定されており、これにより建物の規模が制限されます。

建ぺい率・容積率
建ぺい率=建築面積（1階部分の面積）÷敷地面積

建ぺい率、容積率ともに国の法律である建築基準法で用途地域ごとに一定の幅で数値が定められ、その中から各自治体（特定行政庁）が自前の都市計画に基づいて選択的に定めて適用しています。

これによると第1種・2種低層住居専用地域については、建ぺい率は最も低く設定された数値（下限。以下同）が30％・最も高く設定された数値（上限。以下同）が60％で、容積率は下限50％・上限200％です。
これに対して、例えば都心地に近い第1種・2種住居地域・準住居地域や近隣商業地域では建ぺい率は60％又は80％、容積率は下限100％・上限500％であり宅地専用地である前者に比べて格段に規制が緩くなっています。

この両者の違いから言えることは、前者に含まれる土地は下手に分筆・細分化すると使い勝手が極端に悪くなり自宅を建てるにせよ売却するにせよ不利になるのに比べ、後者に所在する土地は単価の高さとも相まってある程度細分化しても有利に活用できる可能性が大きいと言う事です。
特に後者の土地は誰しも地価の高さに見合う収益を上げるために最大限に利用しようとする事から、「限られた面積の土地にどれほど延べ床面積を確保できるか」の目安である容積率の高さが特に重要となります。

しかし、もっぱら火事の時の延焼防止が目的の建ぺい率にはその目的に適う一定の角地・耐火建築への緩和（加算）規定があるのに対し、容積率は以下の場合には逆に制限（減算)され、実際に適用される容積率は予想外に低くなることがあるので注意が必要です。

イ）

敷地が容積率制限の異なる2つ以上の地域にまたがっている場合、【各地域の上限数値】に【その地域にかかっている敷地部分の敷地全体に占める割合】を乗じた数値を地域ごとに算出し、全ての地域の数値の合計を、敷地全体の上限数値とする。

例．A地域（容積率100％）に100m²、B地域（同200％）に150m²がそれぞれまたがっている一筆の土地の全体の容積率

（100％×100m²/250m²）+（200％×150m²/250m²）=160％

敷地が接する前面道路の幅員が12m未満の場合、幅員に以下の係数を乗じた数値と本来の容積率（指定容積率）のどちらか小さい方をその敷地の実際の容積率とする。
・住居系用途地域内の敷地の場合の係数：原則として0.4
・その他の用途地域内の敷地の場合の係数：原則として0.6

例．第1種低層住居専用地域（指定容積率200％）内で、前面道路の幅員が4mの敷地の実際の容積率

4m×0.4=1.6=160％
200％＞160％∴実際の容積率160％

第1種・第2種低層住居専用地域内に限っては、建物の高さの上限は（都市計画ごとに）10mまたは12mと定められています。
一般住宅の1階分の高さは3m程度でしょうから、3階建てないし4階建てまでの住宅に限られる事になります。

日照・通風・採光を確保するために、建物の各部分（壁や屋根の天辺）の高さが規制されます。

道路斜線制限：全ての用途地域内において、各部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離【A】に係数（用途地域や容積率の区分に応じ1.25または1.5）を乗じた数値を上限とする制限。
高さ≦1.25（または1.5）×A

隣地斜線制限：（絶対高さ制限が課せられている）第1種・第2種低層住居専用地域を除く用途地域内において、各部分から隣地境界線までの水平距離【B】に係数（用途地域や容積率の区分に応じ1.25または2.5）を乗じた数値に、用途地域に応じ20mまたは31mを加えた数値を上限とする制限。
高さ≦1.25（または2.5）×B+20m（または31m）

北側斜線規制：第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域内において、各部分から北側前面道路の反対側の境界線あるいは隣地境界線までの真北方向の水平距離【C】に1.25を乗じた数値に、5m（低層地域）または10m（中高層地域）を加えた数値を上限とする制限。
低層地域の高さ≦1.25×C+5m≦10mまたは12mの絶対高さ制限中高層地域の高さ≦1.25×C+10m

前述のような建物を建てる場合の用途や規模の制限を全てクリアするような土地の有効活用計画の青写真ができたとしても、その土地の形状や立地条件に不足があれば実現は不可能です。
土地が使いやすい形に整っているか否かも無論大切ですが、決定的に重要な問題は地の利の有無、つまりは『道路との結びつき』です。

建築基準法は、主に都市計画区域内において建物の敷地は、同法に定める道路に2m以上接しなければならないと規定しています。これを接道義務と言い、周囲にこの条件を満たす道路がない土地は建築そのものが認められない（建築許可が下りない）こととなります（既存の建物があっても、当然その増改築も不可）。
そうなれば当然評価は低くなり売ることもままならなくなるので、私道の開設・整備道路に接する隣地の取得、あるいは物納に備えての隣地との境界確定等、決して軽くない手間と費用をかける事を余儀なくされます。

建築の可否とその後の対応を左右する、この接道義務の問題のみならず、道路の幅員や整備状況（使い勝手）は遺産の評価方法の主流である路線価や容積率の修正（前述）の判断基準となり、不動産の活用に大きな影響を及ぼします。
けだし、『土地の価値は道路で決まる』と言われるゆえんです。

形が方形に整っていれば大方の土地は2mの接道義務を満たすでしょうが、奥行があり間口の狭い土地を単体で有効利用しようとすると、どちらも道に接するように工夫して分割するのが一番手っ取り早い方法です。あるいは袋地の土地なら隣地から相応の土地や袋地通行権を取得して私道を開設する方法もあり得ます。その結果生じるのが敷地の一部が前面道路へつながる通路（路地）のような形状となる路地状敷地で、郊外に比べ宅地規模の小さい市街地に数多く見られる形状です。
この路地状敷地が前面道路への2mの接面要件を満たすか否かを見極めるポイントは次の2点です。

1．路地状部分のどの地点を測っても幅が2m以上あること。
接面する間口が2m以上でも奥に向かって狭くなる台形状の路地や、前面道路に平行に測れば2m以上でも隣地境界線に対して垂直に測ると2m未満となるような斜め路地では要件を満たしません。

2．路地状部分が長いほど災害等緊急時のリスクが増す事から、地域の実情に即して、一定の長さを超えると建築基準法の規定である2m以上よりもさらに広く間口を取るべき旨を、建築確認を実施する権限を持つ自治体（特定行政庁という）が独自の条例等によって定めているので、路地状部分が概ね20m以上ある土地の場合はその規定の確認が必要です。

接道義務のもう一つのポイントは敷地が接面しているのが建築基準法上の道路か否かですが、同法は防災上の見地から道路の幅員は4m以上を原則とした上で、具体的には次のものを『道路』と規定しています。

1．国や自治体が管理する道路・既存の道路・計画道路の、いずれも幅員4m以上のもの
2．既存の道路だが、幅員4m未満のもの
3．宅地造成に伴って設けられた幅員4m以上の私道（私人が管理する道）で、特定行政庁の指定を受けたもの

このうち街中で実際に多く見られるのが、2．の道路と、それにしか接面していない土地です。
2．のような道路は、幅員4m未満の道が大半だった建築基準法施行当時の事情からゆくゆくは1．のようなまともな道路、即ち幅員4m以上にしていく事を前提として、同法施行時（もしくは対象土地が属する地域が都市計画区域に指定された時）を基準時としてそれ以前からあった1.8m以上4m未満の道も『道路』とみなすとして仕方なしに認める扱いをされたものなので、このようなみなし道路に接面する敷地に建物を新築あるいは建て直すときは、道路の幅を広げるために敷地を道路の中心線から2m離れるまで後退させる必要があり、この敷地後退をセットバックといいます。

セットバックに要する費用は地主の自己負担の上、建ぺい率・容積率の適用はこの部分を除く正味の敷地面積についてのみと、いわば初めからなかったのと同じなので、不動産市場ではセットバック部分についてはほとんどゼロ査定なのに比べて路線価方式による評価ではこの部分の単価は7割減、つまりそれでも3割は実在するものとして敷地の評価額に上乗せされます。
敷地が広さも形も良く整っていればよほど選択肢もあるでしょうが、そうでもない敷地だと道路沿いの土地がこぞってセットバックするような事情でもなければ、単独でしても評価は変わらないように思います。街区規模の開発計画があれば売却も有利となってそれも良し、そうでなければセットバック分の評価減を織り込んだ時価（取引価格）と路線価による相続税評価額を比べて後者がかなり高ければ、生前贈与しておいて活用が可能な時期を待つか、相続税課税のリスクを減らすために含み損を覚悟で相続前に処分しておくのも一つの方法です。

ところでみなし道路が基準時以前からすでにあった幅員4m未満のものということは、幅員が1.8mにも満たない極端に狭い路地や基準時以降に作られた道で4m未満のものなどは、みなし道路にもならない道という事になります。
そういった道にしか接面していない土地に建物を建てられる（つまり建築確認を得られる）ようにするには最寄の建築基準法上の道路に接続するまで幅員を4m以上に拡張しなければなりません。あるいは一筆の土地を分割して活用する場合、分割によって袋地となる土地に建物を建てるためにも同様の道路を新設する必要があります。
このようにして開設された私道で、かつ建築基準法が定める規格に基づいて作られているとして役所の指定を受けたものが、3．の位置指定道路です。

評価上の留意点はセットバックの必要な場合と同様、道路に供した部分の土地・持分が実際の取引価格では無視されるのに比べ、路線価方式では他人の通行の便のために私権を抑制しているという私道独特の事情が減額要因とされず、あくまで敷地の一部として丸々評価される事です。

市街化調整区域内・都市計画区域外の農地に関する権利を移転、または転用（農地目的以外の利用）するためには、農地法により知事又は市区町村農業委員会の許可を要します。さらに農業振興地域整備法（農振法）が農業生産力向上のために特に指定した区域（農用地区域）は転用や開発が認められないので、この区域の農地の転用にあたっては事前に農用地区域からの除外手続をしなければ許可されません。
なお市街化区域内の農地は、転用については届出で足ることとして宅地化を促進しています。

○農地を農地として利用する目的での権利の譲渡・設定…農地法3条許可

○農地を（自分のために）農地以外のものに転用…〃4条許可（市街化区域内においては届出）
○農地を農地以外のものに転用するための権利の譲渡・設定…〃5条許可（市街化区域内においては届出）