生前相続・遺産分割・相続コーディネート・愛知県名古屋市緑区、豊明市｜みどり相続相談室

土地は利用の単位になっている一画地ごとに評価します。これを評価単位と呼び、評価単位の条件により評価額が変動するので、これを工夫する事で評価額を下げる事も可能となります。

例えば、路線価の異なる2本の道路に挟まれたり区切られた土地は、それそのままで一画地となればその全体が高いほうの路線価の適用を受けてしまいますが、この一部（路線価の高い道路に面する側）を、貸駐車場にするなど別の利用単位、あるいは新たな利用単位とすれば、利用単位は2つになってその奥の残りの土地は低い側の路線価で評価される事になり、元来一画地の角地だった場合は非角地が生まれます。

被相続人等の事業又は居住の用に供されていた宅地等のうち最低限必要な部分については相続人等がその後に事業や居住を継続していく上で不可欠である、という現実的な要請から、最大で400m²までの小規模な宅地等については相続税課税価格の計算上、50％または80％の評価減をすることができます。

この特例の適用を受けるための要件は以下のとおりです。

イ）

相続開始の直前まで被相続人等（被相続人本人または被相続人と生計を一にしていたその親族のこと。以下同じ）の居住の用に供されていた宅地等で、一定の建物の敷地となっているもの

相続開始の直前まで被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、一定の建物・構築物の敷地となっているもの⇒この場合の事業には個人による不動産の貸付も含む

相続開始の直前まで国の事業の用に供されていた宅地等で、一定の建物の敷地となっているもの⇒具体的には特定郵便局など

※全部または一部を配偶者が取得した場合
※同居していた親族が取得して相続税の申告期限まで引き続き所有・居住した場合
※配偶者・同居の親族ともにいないときに、相続開始前3年以上自宅を持った事のない親族が取得して相続税の申告期限まで引き続き所有した場合

※事業を引き継ぐ親族（もしくは相続開始前からそこで事業を営んでいた、生計を一にしていた親族）が全部または一部を取得して相続税の申告期限まで引き続き所有・営業した場合⇒この場合の事業には個人による不動産の貸付は含まれない

居住用・事業用それぞれの土地を所有し、そのいずれも特定宅地（評価減80％）となる場合は、路線価の高いほうから評価減の適用を受ける方が有利です。

さらに複数の特定宅地を所有していると、特例の評価減を計算する上でどの宅地から選択した方が有利かを判別する必要が出てきます。
この場合、次の計算式によって各宅地について算出した価額を比較して高いものから優先順位をつけた上で、各宅地についてはその利用状況による各減額限度面積を上限としつつも、トータルとしては適用できる最大の面積上限【特定事業用宅地が含まれていれば400m²、特定居住用宅地とその他の居住用（事業用）宅地のみであれば240m²】の範囲内で調整計算をして、具体的な（有利）適用面積を決めるのが最善でしょう。

評価額合計÷実際の宅地面積×80％【その他の宅地のみであれば50％】×減額限度面積

定期借地権契約とは、契約期間が満了したら契約の更新がなく、必ず地主に土地が返還される借地契約です。
従来の一般的な借地権契約は、一旦借地権の設定をしてしまうと特別な事情（地主側がその土地の使用を必要とする正当な事由）がない限りその土地は事実上戻ってこないので非常に利用しづらかったところ、この契約形態が法定されたことで土地の賃貸がし易くなったといえます。
定期借地権には以下の3種類があります（なお、以下の要件を満たさない借地契約は従来の借地人の権利が強く保護される普通借地権と見なされる。）

一般定期借地権：期間50年以上、建物所有目的、更新を認めない特約付きの借地契約。
契約期間の満了により借地権が消滅。書面にて契約する必要があり。

事業用借地権 ：期間を10年以上20年以下の範囲で定め、事業用建物の所有を目的とする借地契約。契約期間の満了により借地権が消滅。
公正証書による契約書を作成する必要あり。

建物譲渡特約付借地権：建物所有目的の借地契約において、契約後30年以上経過した時点で借地人が建物を地主に譲渡する特約のある契約。建物の譲渡にともない借地権の地主への移転により借地権が消滅。

1．長期に土地を貸与する事で土地の評価額が下がる。

2．保証金を受け取る契約とすれば、土地を売却せずしてまとまった現金が得られる。

この一部は預り金であるので債務として遺産から控除できる一方、保証金そのものは別途運用して運用益を得る事ができ、あるいは別の相続税対策（例えば別の所有地に賃貸アパートを建てる資金に回す等）に活用してさらに節税効果を高める事も可能になる。

3．定期借地権を設定しても、その土地（底地）は相続税の納税に当たって必要であれば物納する事もできる。

上記2のように、小規模宅地等の課税評価減の特例は単価の高い土地ほど有効に活用できるわけですから、そのような物件を（将来の）相続財産とするため、例えばあなたの子供があなた所有の物件より単価の高い土地を持っていて、そこに建てた自宅にあなたも同居しているなり店舗を建てて自営しているようなときには、あなたの土地と子供の当該土地を双方等価になるよう調整した面積で交換し、特例による評価減の効果をより上げる方法が考えられます。

また、（上記1の保証金を建築資金にするなどして）あなたが交換する土地上に賃貸住宅を所有していれば、相続時精算課税制度を利用して土地の交換とは別にこれを子供に生前贈与してそれ以降の賃料収入を子に移転する事で評価減ができない金融資産の増加を抑え、かつ相続税が発生した場合の納税資金対策にもつながります。

交換による譲渡所得税課税回避のための要件

1．同種の資産の交換（土地同士、建物同士…）

2．交換する資産の双方とも固定資産（業者の在庫・棚卸資産は不可）

3．〃1年以上前に所有目的で取得したもの

4．〃 の価格差が高い側の価格の20％以内

5．交換後、翌年の確定申告期限日までの間に交換直前と同じ用途で使い始める事
⇒例えば評価の高い活用土地を低い土地に交換して物納することは用途違いになるので不可

6．確定申告書に譲渡所得計算明細書の添付